Fellendülés az európai kiskereskedelmi parkok piacán
A Cushman & Wakefield (C&W) nemzetközi ingatlantanácsadó European Retail Warehousing 2008 kutatása szerint Európa-szerte jelentős változáson megy keresztül a kiskereskedelmi piac, melyben egyre nagyobb szerepet kap az integrált kiskereskedelmi park koncepció. Amíg korábban a kiskereskedelmi piacot az adott területen egymás mellett felépült önálló kiskereskedelmi szakáruházak csoportja jellemezte, addig az új retail park koncepció szerint egy fejlesztő által épített kiskereskedelmi parkok a bérlők és a fogyasztók számára minőségi szolgáltatásokat, a beruházók számára pedig működőképesebb ingatlan koncepciót kínál.
A European Retail warehousing kutatás 15 európai ország piacát elemzi a meglévő kínálat, a bérleti díjak, a bérleti díjak emelkedése és a hozamok alapján.
Szabó Viktória, a C&W kiskereskedelmi üzletágának magyarországi vezetője elmondta: „Az AIG/Lincoln által fejlesztett Market Central Ferihegy az első integrált kiskereskedelmi park Budapesten. A koncepció hatékonyságának és sikerének köszönhetően ez a kiskereskedelmi forma várhatóan több vidéki nagyvárosban (Debrecen, Miskolc, Győr, és Szeged) is elterjed. Nemzetközi kiskereskedelmi láncok magyarországi piacra lépése és a kiskereskedelmi szektor pozitív közép- és hosszú távú kilátásai miatt a retail park szektorban várhatóan nagy lesz az érdeklődés az intézményi befektetők részéről is."
Európai áttekintés
Európa legfejlettebb retail warehousing piaca Nagy-Britanniában alakult ki.
A brit retail warehousing mintegy 55%-át integrált kiskereskedelmi parkok alkotják. Mindazonáltal Nagy-Britannia részesedése Európa kiskereskedelmi parkjainak összterületéből az öt évvel ezelőtt mért 80%-ról mostanra 43%-ra esett vissza, mialatt más európai országokban rohamos ütemben folyik a fejlesztés.
Jelenleg Spanyolország az egyetlen ország Nagy-Britannián kívül, ahol kiskereskedelmi parkok adják a teljes retail warehousing összterületének több, mint felét.
Koen Nevens, a C&W európai retail warehousing részlegének vezetője elmondta: „A kiskereskedelmi piac strukturális átalakulásának vagyunk tanúi Európa-szerte, melyben a kiskereskedelmi park forma fokozatosan teret nyer. A teljes - meglevő és fejlesztésre váró - kiskereskedelmi park kínálat a következő két évben várhatóan meghaladja a kilenc millió négyzetmétert."
Az egy főre jutó négyzetméter adatok alapján Lengyelországban és Olaszországban a legkisebb az 1000 főre jutó retail warehousing terület. Olaszországban a következő két évben 30 projekt, összesen valamivel kevesebb, mint 800 000 négyzetméternyi retail warehousing megépítését tervezik, elsősorban az ország északi részén, de a középső és déli területeken is jelentős fejlesztések várhatóak. Lengyelországban egyértelműen az IKEA a piacvezető az integrált kiskereskedelmi parkok fejlesztésében.
A bérlők vonatkozásában egy kb. 20 nemzetközi kiskereskedelmi cégből álló "keménymag" jelent meg Európa számos országban" mondja Darren Yates, a C&W európai kutatási részlegének vezetője. "E kiskereskedelmi cégek, melyek közé elsősorban brit, német, francia, osztrák és svéd barkács- és bútoráruház láncok tartoznak, a legaktívabbak a fejlődő országok (Románia, Bulgária, Oroszország, Törökország és Ukrajna) retail warehousing piacán is." fűzte hozzá Yates.
A C&W kutatása szerint fokozatosan bővül a retail warehousing bérlőinek bázisa is. Míg korábban a barkács- és bútoráruházláncok, valamint diszkont kiskereskedelmi cégek köréből került ki a bérlők többsége, jelenleg egyre több a hagyományosan a belvárosban és bevásárló központokban működő cég. Ezek a cégek igyekeznek a városon kívülre is kiterjeszteni jelenlétüket, amint azt az elmúlt évtized folyamán Nagy-Britanniában megfigyelhettük. „Ezeket a kiskereskedelmi cégeket vonzzák az alacsonyabb bérleti díjak, a nagyobb területű egységek, valamint a könnyű megközelíthetőség és a jó parkolási lehetőségek," teszi hozzá Darren Yates.
Előre tekintve, Koen Nevens a következőket mondta: „Idővel növekedni fog az átfedés a belváros, a bevásárlóközpontok és a kiskereskedelmi parkok bérlői bázisa között. A bérlői kereslet további növekedésével együtt a bérleti díjak erőteljesebb emelkedésére is számítunk, illetve várható a hozamok további, bár korlátozott mértékű kompressziója, ami növelheti a retail warehousing vonzerejét a beruházók szemében."
A Cushman & Wakefield kutatás további fontosabb megállapításai a következők:
- Írországban regisztrálták a bérleti díjak legjelentősebb, 9,4%-os növekedését a szeptemberig tartó 12 hónap folyamán, melyet - Spanyolország követ 8,7%-kal, majd Németország 6,4%-kal.
- Európai szinten a bérleti díjak éves növekedése viszonylag alacsony, kb. egy százalék körüli, ami lényegesen elmarad a belvárosi és a bevásárlóközpontokban regisztrált szinttől.
- A legmagasabb bérleti díjak Nagy-Britanniában alakultak ki - éves szinten 540 euró négyzetméterenként, ami több, mint 50%-kal meghaladja a második helyen szereplő Írországban elért 350 eurós bérleti díjat. A kontinentális Európában Olaszországban regisztrálták a legmagasabb, 230 eurós bérleti díjat. A brit divatáru kiskereskedelmi parkokban elért legmagasabb bérleti díjak megközelítik az évi 1.000 eurót négyzetméterenként.
- Az átlagos hozamok (Európa egészét tekintve) 2007. szeptemberében 5,46%-ot tettek ki, némileg elmaradva a 12 hónappal korábbi 5,88%-tól, a piacok jelentős konvergenciája mellett.
- Nagy-Britannia a legfizetőképesebb és legátláthatóbb beruházási piac, ahol 2007. első kilenc hónapjában közel 6 milliárd euró értékű tranzakció köttetett. Ezzel összehasonlítva más piacok továbbra is kicsiknek számítanak, bár Spanyolország, Franciaország és Németország átlagos beruházási volumene megközelíti az évi 200-300 millió eurót.
Fogalmak:
Retail warehousing = Adott területen felépült önálló kiskereskedelmi szakáruházak csoportja.
Példa: Budaörs
Retail park = Egy fejlesztő tulajdonában lévő integrált kiskereskedelmi park, melyben egy jól átgondolt koncepció alapján több nagy alapterületű szakáruház kap helyet.
Példa: AIG/Lincoln által fejlesztett Market Central Ferihegy