Európai ingatlanpiac

Erősen indult az európai kereskedelmi ingatlanpiac 2007-ben

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan-tanácsadó szerint az európai kereskedelmi ingatlan-befektetések piacán 55,7 milliárd euró értékű ingatlan cserélt gazdát 2007. első negyedében valamivel kevesebb, mint a 2006. utolsó három hónapjában regisztrált 77,9 milliárd euró, de 7%-kal több mint a tavalyi első negyedév forgalma.

A befektetési volumen meghaladja a 2006-os átlagot

Folytatódik a hozamok csökkenése

Gyorsul a bérleti díjak emelkedése

Fokozott aktivitás várható a REIT ingatlanalapoknál

Az év egészére vonatkozó várakozások megerősödtek a piacra érkező új pénzek és a rendelkezésre álló ingatlanok szerény bővülésének együttes hatására, miután egyes tulajdonosok elérkezettnek látják az időt a profitrealizálásra.

Grafikon: Ingatlan befektetések Európában (éves értékek)
Charles Taylor, Cushman & Wakefield budapesti irodájának ügyvezetője hozzátette: "A 2007-ben Magyarországra érkező befektetések összege várhatóan jelentősen meghaladja majd az előző évi értéket. Az eladásra kínált nagyszabású irodaépületeknek, továbbá az ipari és a kiskereskedelmi ingatlanok növekvő elérhetőségének köszönhetően a tranzakciók volumene várhatóan jelentősen meghaladja az 1 milliárd eurót az idei évben."

"Az erőteljes utolsó negyedév után sokan úgy érezték, hogy 2006-ban tetőzött a piac, de a 2007-es év igen erőteljesen indult. Az európai irodáinkban bizakodó a hangulat, és most még erőteljesebb forgalomra számítunk az idén, mint ahogy januárban gondoltuk", mondta Michael Rhydderch, a Cushman & Wakefield nemzetközi tőkepiaci csapatának vezetője.

Ez annak ellenére van így, hogy a piac egyes részein érezhetően fokozott az óvatosság az árazással kapcsolatban. Miközben a hozamok tovább estek (az első negyedévben további 10 bázisponttal csökkentek az első osztályú ingatlanok esetében), emelkedő rövid- és hosszú távú kamatlábak mellett, a befektetők egyre inkább az olyan minőségi ingatlanokra koncentrálnak, amelyek tartós bérleti díj növekedést tudnak biztosítani.

Grafikon: Prémium kategóriájú ingatlanok hozamai Európa nagyvárosaiban


BEFEKTETŐK

"A piacot továbbra is elsősorban a túlkereslet jellemzi. Egy első osztályú ingatlan esetében a legtöbb országban 5-10 aktív pályázó jelentkezésére számítunk. Egy évvel korábban azonban lehetett volna 10-15 pályázó is, tehát, bár még mindig nagy a verseny, az erőegyensúly lassan kezd kiegyenlítődni." mondja Rhydderch

E fokozott kockázat-tudatosság ellenére több befektető továbbra is új piacokat céloz meg - a nemzetközi befektetők az első negyedéves aktivitás közel 59%-adják, miután 2006. egészében 48% volt az átlag. Fontos szerepet játszanak ebben a nem-európai szereplők, nő a kereslet az észak-amerikai befektetők részéről, továbbra is erőteljes a közel-keleti befektetők érdeklődése, legújabban pedig fokozódó érdeklődést tapasztalunk egy sor távol-keleti befektető részéről.

Erőteljes az európai kereslet is, továbbra is tart az ír és brit érdeklődés, illetve megújult egyes német alapok vételi kereslete. Ugyanakkor azonban egyre több európai alap távolabbi területekre is veti a tekintetét - nevezetesen Ázsia felé.

INGATLANALAPOK

A jövőre nézve jelentős új tőkeforrás érkezhet a piacokra a REIT ingatlanalapok köréből. Nagy-Britanniához hasonlóan az idei évben Németország és Olaszország is REIT ingatlanalapok indítását tervezi.

"Bár eltarthat egy darabig, míg a piac magára talál, arra számítunk, hogy a REIT ingatlanalapok fogják mozgatni a piacot a következő 2-3 évben," mondja David Hutchings, a C&W európai piackutatási osztály vezetője.

"Új belföldi és pán-európai ingatlan portfóliókat megcélzó alapok indulnak, melyek olyan piacra lépnek be, ahol amúgy is erős a verseny a biztos nyereséget nyújtó és jó növekedési potenciállal rendelkező ingatlanokért. Arra számítunk, hogy több ilyen ingatlanalap szakosodik majd az egyes szektorokra. Rövidtávon az is szempont lesz a számukra, hogy őket ki vásárolja fel, hiszen ezen a piacon csak most kezdődtek el a fúziók és akvizíciók."

INGATLAN SZEKTOROK

A szektorok tekintetében továbbra is az iroda ingatlanok esetében volt a legnagyobb aktivitás. 2007. első negyedévben az irodák tették ki a volumen közel 50%-át. Erős volt az érdeklődés más szektorok iránt is, különösképpen feljövőben vannak a szálloda- és lakóingatlanok. Valójában inkább a hiányzó kínálat, nem pedig a kereslet hiánya az oka, hogy más piaci szegmensek nem értek el magasabb aktivitási szintet. Minden szektorban folytatódott a hozamok esése, ami újabb eladók megjelenését idézheti elő.

EURÓPAI AKTIVITÁS

Az ingatlanpiac aktivitása Nyugat Európában növekedett a legnagyobb mértékben, mivel több befektető koncentrált ezekre a nagyobb kínálattal rendelkező piacokra.

Grafikon: Legjelentősebb befektetési célországok


Közben Európa-szerte növekedett az érdeklődés a másodlagos városok iránt, mivel a befektetők a nagyobb piacokon szűkebb kínálattal és alacsonyabb hozamokkal találják szembe magukat.

"Számos külföldi befektető a kisebb európai városokra kezdett koncentrálni. A következő 1-2 évben a kereslet további növekedésére számítunk ezeken a területeken, különös figyelemmel a jól bérbeadott ingatlanokra," mondja Rhydderch.

"A kontinentális Európa kereskedelmi ingatlanpiaca továbbra is élénk, a hozamok esnek, a bérleti díjak emelkedése gyorsul és jelentős új befektetések érkeznek a piacra," teszi hozzá Hutchings.

BÉRLETI DÍJAK

A prémium kategóriájú ingatlanok bérleti díjai Európa-szerte átlag 10,2%-kal emelkedtek 2007. első negyedévében az előző évi szinthez képest, így a teljesítmény-kilátások ígéretesek erre az évre. Az erőteljesebb gazdasági élénkülést tükrözi a javuló fogyasztói hangulat, ennek következtében mind a kiskereskedelmi, mind az irodai piac fejlődik - 11,2%-os, illetve 12,1%-os éves növekedéssel az első negyedévben. Az építési költségek folyamatos emelkedése fokozza majd a bérleti díjakra nehezedő nyomást, ami segít majd igazolni a jelenleg fizetett hozamszinteket.

"A rövid távú kép kifejezetten pozitív és arra számítunk, hogy rekord évünk lehet, 240 milliárd eurót meghaladó, a tavalyinál 7,7%-kal nagyobb befektetési volumennel," mondja Hutchings. (logsped)
2007.06.28.